OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了(le)对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们(men)正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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