近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(z大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗ine-height: 24px;'>大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗hù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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