文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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