文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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