饱受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn华大基因是国企吗)中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年(nián)更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信华大基因是国企吗息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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