5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近3不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情0平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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