“现在(zài)的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还是(shì)估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要(yào)参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的(de)情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房(fáng)地(dì)产的开发资(zī)金来(lái)源，可(kě)以发现，其(qí)实(shí)银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿(ná)到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在(zài)销售，还是融资(zī)等(děng)各(gè)个方(fāng)面(miàn)都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是(shì)不(bù)是行业内的最低水平；利(lì)润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的(de)；建安(ān)成本(běn)是否也是业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的一家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末，天房(fáng)发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确(què)，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三(sān)分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一(yī)半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也(yě)主要集(jí)中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到(dào)机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避公司净(jìng)负债率提(tí)高到一个比较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较(jiào)积(jī)极的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比(bǐ)民营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企(qǐ)，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十(shí)大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年(nián)开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基(jī)本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市(shì)场(chǎng)整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年(nián)以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规(guī)模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度(dù)都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(q53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌ǐ)销(xiāo)售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的房企排(pái)名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中(zhōng)调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公告表示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月(yuè)10日接(jiē)受了信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌机构在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而(ér)下游应用行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息(xī)息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业在(zài)进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保(bǎo)有(yǒu)的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分别是(shì)富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一(yī)季报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的(de)天下(xià)，彼时(shí)包(bāo)括公(gōng)募的(de)中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链股票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现(xiàn)了(le)同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发(fā)安(ān)宏(hóng)回报均增加了(le)持股，而(ér)这两只产品也成为(wèi)志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家居(jū)类标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另(lìng)一(yī)家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务(wù)不(bù)是(shì)一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物业公司很(hěn)容易(yì)一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟它(tā)的(de)定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系(xì)的(de)。”他进(jìn)一(yī)步强调。

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