5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更(g两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思èng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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