万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背(女人长期喝补血口服液好不好，女人补气补血口服液十大品牌bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

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　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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