5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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