导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗p>

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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