OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhīi)。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèii)租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营(iyíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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