文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)00后初中学历很丢人吗幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　00后初中学历很丢人吗rong>德(dé)国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首00后初中学历很丢人吗付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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