近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹