5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提写照的意思 写照是什么词性高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(写照的意思 写照是什么词性shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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