文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。前肖是指哪几个生肖>

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目前肖是指哪几个生肖工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零前肖是指哪几个生肖首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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