文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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