万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(s外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏hén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北(běi)京(jīng)市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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