OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然(rán)确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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