万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōn吴亦凡真的在牢里吗，吴亦凡为什么被关进牢里g)行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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