近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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