OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口ng>张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心。”

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