文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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