万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱>　　

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。10万元在朝鲜算有钱吗，在朝鲜买一套房多少钱只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

　　

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