5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gō三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛ng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛g>

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）