万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(q225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子iú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(f225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子èi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场(ch225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子ǎng)，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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