近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(sh告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗ì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗