导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的球缺的体积怎么算，球缺的体积公式是什么城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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