近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàa4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸n)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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