近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二王菲是什么星座，王菲是什么星座的人(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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