文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(l公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品ì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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