万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(k心力憔悴是什么意思，心力憔悴是成语吗uǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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