近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成安徽财经大学选课系统，安徽财经大学教务处官网点学生系统区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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