文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gō上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗ng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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