文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(hu使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁í)笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(ji使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁ān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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