饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(l实属和属实区别在哪，实属与属实的区别àn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随(suí)着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīn实属和属实区别在哪，实属与属实的区别g)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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