5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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