文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(niá自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别n)中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎ自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别o)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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