OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的(de)物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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