万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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