近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(左眉毛有一根特别长是什么意思？dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具左眉毛有一根特别长是什么意思？(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 左眉毛有一根特别长是什么意思？