饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标(biāo佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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