文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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