近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两边际贡献的计算公式是什么呀个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)边际贡献的计算公式是什么呀>

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。