导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头xià)：

　　城镇蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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