导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。文章真实身高，文章个人资料简介strong>

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(l文章真实身高，文章个人资料简介ǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。