5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(jī)会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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