文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(ch稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字āo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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