5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(d司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文ì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(d司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文e)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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