导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际(jì)遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(ch遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用éng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用